■目次
◇不動産購入に関するQ＆A
◇税金に関するQ＆A
■不動産購入に関するQ＆A
◇頭金はどのくらい必要ですか？
頭金に関しては「必ずこれだけの額が必要」といった決まりはありませんが、長期で多額のローンを組むことになりますので、当然、頭金を多く用意すればするほど返済期間は短くなります。
ただ最近では、頭金０で住宅を購入される方もいらっしゃいます。
頭金を考えるときには「年間返済負担率」（年収に対するローン年間返済額の率）を考慮しなければなりません。
ローンを組む際、この年間返済負担率が金融機関の審査条件に加わってきますので、頭金を割り出すときには、この数値を元にするのが良いでしょう。
※尚、年間返済額には住宅購入返済額のほか、車などのローン返済額も加えて考えます。
年間返済負担率の審査条件については、各金融機関によって数値が異なりますので、各金融機関の営業担当などにお尋ねください。
◇家を購入した場合、諸費用はどのくらいですか？
新築物件と中古物件では若干異なりますが、家を購入した場合にかかる費用は、
- 印紙代（印紙税）
- 登記費用
- 不動産取得税
- 各金融機関への事務手数料
- 住宅ローンの斡旋手数料
- ローン保証料（保証人を立てる代わりに保証会社を利用する場合）
- 不動産仲介手数料
- 火災保険料
などです。住宅価格の約6〜8％ほどを目安にお考え下さい。
◇ローンの種類を教えてください
住宅ローンにも、最近では様々な商品が出ていますが、主に「公的ローン」と「民間ローン」の二つに分けられます。
「公的ローン」には、住宅金融公庫融資、年金住宅融資、財形住宅融資などがあります。
「民間ローン」には、各銀行のローンが代表的なものとして挙げられます。
最近では、民間ローンでも長期固定金利型が出てきているので、状況に応じてメリットの高いローンを選べます。
「公的ローン」
- 住宅金融公庫
ご存知のとおり、住宅金融公庫は政府の方針で、平成18年度末までに独立行政法人に移行されます。
移行後も、マイホームを手に入れる人が、長期で低金利の住宅ローンを組めるような環境をつくるため、民間の金融機関と協力して住宅ローン債権の証券化支援事業を行い、バックアップします。
具体的には、民間の住宅ローンを公庫が買い取り、それを証券化することで流動性の低い住宅ローン債権を流動性の高い資産に変えます。それを一般の投資家に販売することで、低金利で長期の住宅ローンが可能になります。
返済期間は最長で35年。原則として全期間統一した固定金利とし、全国で約140行もの金融機関が取り扱います。
適用金利は金融機関ごとに変わりますが、新型住宅ローンを利用すれば民間の金融機関でも、公庫とほぼ同じ水準の融資が受けられます。 公庫よりも融資額が多いことや、保証料が不要になるといったメリットもあります。
- 年金住宅融資
厚生年金保険か国民年金に3年以上加入している人が対象です。
ただ、加入している年金の種類、加入期間（10年未満か、もしくはそれ以上）により融資額が異なります。
年金加入者が家族に何人かいれば、１つの住宅に対して複数での申し込みが可能です。 - 財形住宅融資
１年以上財形貯蓄を継続し、50万円以上の残高があることが要件になります。
融資額は、貯蓄の10倍または購入価格の5割のうち、いずれか低い額となり、限度額は4,000万円。金利は５年毎に変動する５年固定金利型です。 - 自治体の融資
ほとんどの場合、その地域に一定期間在住または勤務している人が対象でで、融資条件や融資限度額などに関しては自治体によって異なります。
※制度は変更される場合がありますので、ご注意ください。
「民間ローン」
- 銀行
一定の収入が、将来にわたって継続的に見込める人が対象です。
融資限度額は約5,000万円というのが一般的で、融資額は各金融機関によって定められた返済負担率を満たす額になります。
金利は、「変動金利型」「固定金利選択型」「全期間固定金利型」などから選べます。
金利は、＜変動金利＞、＜固定金利選択型＞、＜全期間固定金利型＞などから選べます。 - ろうきん（労働金庫）
労働組合や生協の組合であれば団体会員として、そうでない場合は入会金を払うことで互助会や共済会に加入して融資を利用できます。
融資額は、担保評価額の８０％以内で、返済能力の範囲内となります。 - 生命保険会社
一定の収入が、将来にわたって継続的に見込める人が対象で、同一勤務先に３年以上勤務していることや、申し込み時の年収についてなど、条件があります。
金利は「全期間固定金利型」「変動金利型」「固定金利選択型」などから選べます。
◇登記について
弊社では、お客様に代わって登記申請の代行を致しております。
お引渡しの際、登記に関する委任状を提出していただくだけで、司法書士とのやり取りなどの詳細な手続きは弊社の業務担当が行います。
確定申告の仕方などについても、弊社までお気軽にお問い合わせください。
◇買い替え用のローンって、どのようなものですか？
基本的に残ってしまったローン残債の分だけ多く借り入れることができる住宅ローンです。
各銀行によって異なりますが、残債の抹消に必要な資金、買い替えた住宅の価格差分や諸費用を借りられるものもあります。
「マンションから一軒家への住み替えたい」「子供も増えたので広い家に…」と、住み替えを希望される方も多いなか、「自宅を売却してもローンの残額が返済しきれない」「住み替えは難しいかも」という方にぴったりのローンだと言えます。
■税金に関するQ＆A
◇ローン控除とは？
ローンを利用して住宅を購入した場合、取得年から10年間、年末のローン残高に応じて１％〜0.5％相当分が所得税額から控除できる制度です。
◇住宅に関わる税金にはどのようなものがありますか？
不動産の取得に際しては、以下のような税金がかかります。
たとえば、土地や建物の購入時に交わす売買契約書には印紙税、それらの不動産を名義変更する為には登録免許税が必要になります。
○印紙税（国税）
印紙税は契約書の作成時にかかります。
土地や建物を購入する際に交わす売買契約書には、必ず印紙を貼って割印をして、印紙税を納税します。
納税額については、契約書に表示されている売買価格などによって決まります。
また、住宅ローンを組む時に交わす金銭消費貸借契約書には、必ず印紙を貼って割印をします。それだけで印紙税がかかるようになっています。
○登録免許税（国税）
土地や建物を取得すると、その権利関係を明確にするために登記が必要になります。
住宅を購入した場合、所有権の保存登記、ローンの契約時には担保を設定する為の抵当権設定登記が必要となり、いずれの場合も登録免許税が課税されます。
一般的には登記の手続きを受けた司法書士が納税まで代行します。
○不動産取得税（地方税）
土地や建物の取得時や増改築時などに、所在地の都道府県に納めます。
不動産所得税は、「取得した不動産の価格（課税標準額）×税率」で算出されます。税率は登記の内容によって異なります。
※上記の税金に加え、不動産を所有すると毎年下記の税金が課税されます。
○固定資産税（地方税）
土地、建物、償却資産といった固定資産に対してかかり、市町村が課税する地方税です。
毎年１月１日現在、各市町村の固定資産課税台帳に、所有者として登録されている人が納税をします。
税額は「『固定資産税評価額』×税率（通常は1.4%）」で算出します。
○都市計画税（地方税）
都市計画税は、都市計画事業または土地区画整理事業に要する費用に充てられる地方税で、都市計画法で指定された市街区域内の土地、建物の所有者に対して課税されます。
税額の算出法は固定資産税の場合と同様で、税率の上限は0.3％です。
※地域によって内容が異なります。また、金利・税制などは変更される場合がありますのでご注意ください。
◇不動産を売却するときにも税金はかかりますか？
原則として、不動産売却時には課税されますが、居住用の場合は特例があり、かからない場合が多いようです。
しかし、売却価格が購入時の価格に比べて高くなった場合には注意が必要です。
自宅を売却した価格から、取得費（売却した土地建物の購入代金と購入時の諸経費等の合計）と譲渡費用（売却時にかかった仲介手数料や建物解体費、測量費など）の合計を差し引いたときに3,000万円以上の所得があれば、その額に対して課税されます。
尚、課税対象となる場合にも、その所有期間などの条件により税率が変わります。
